(투자 관리) 부동산 투자를 위한 고언. 두번째

- 현대의 자본주의 사회에서 '주택' '집'의 의미는 무엇으로 귀결 될까? 자산과 상품으로서의 '주택', 혹은 살아가는 보금자리의 소중한 장소로서의 '집' 중 어느것이 먼저 떠오르고, 상기되는지 궁금하다. 안타깝지만 지금 이 시대는 전자의 '주택'을 먼저 떠오르게 하는 것이 현실일 것이다. 오히려 살아가는 보금자리의 의미인 '집'을 떠올린다는 것이 생경하기까지 하다.
 
- 그래서, 주택으로서의 부동산 시장에서 자산으로 인식되는 가격 변동의 요소들을 먼저 살펴보면 좋을 것이다. 최근에는 소위 '부동산 전문가'들이 유투버와 각종 매체를 통해 부동산 가격을 결정하는 중요 변수로 여러가지 이야기들을 쏟아낸다. 그중에서 나름대로 생각하고, 공부하고, 전해 들은 바대로 생각한 중요한 변수들은 첫째, 경기. 둘째, 소득 수준. 세째, 가격. 네째, 금리. 다섯째, 수요와 공급. 여섯째, 기타로 구분되는것이 합리적으로 생각된다.

1. 경기 : 경기 침체와 경기 활황을 비교해 보면 잘 알수 있다. 수많은 부동산 고수들의 의견이 각기 다르지만, 내가 생각하는 첫번째 요소는 전체적인 우리나라의 경기에 달려 있다고 생각한다. 2023년 4월 현 시기에서 우리나라의 경기가 어떨지 생각해 보면 좋겠다.

2. 소득 수준 : 부동산의 구입할려는 소비자들의 실질적인 소득 수준이 두번째로 중요한 요소라고 생각한다. 인플레이션이 심한 시기에도, 고금리이던 시기에도 그에 상응하는 부동산 구매자들의 소득 수준이 높아지면 부동산 투자는 활발해지기 마련이다.

3. 가격 : 부동산의 실질적인 가격이 세번째 요소이다. 구입할려는 부동산의 절대적인 현재의 가격이 큰 영향을 미친다. 경기 상황과 구매자의 소득 수준에 이어 절대적인 부동산 가격에 거품이 발생하면 소비자들의 구매는 급격하게 떨어지게 마련이다. 현재 우리나라 부동산 가격은 과연 적정한 수준인지 냉정하게 판단해 볼 시기이다. 소득대비 부동산 가격지수, GDP대비 부동산 가격지수 등 참고할 변수들을 잘 챙겨보아야 한다.

4. 금리 : 저금리가 지속되면, 레버러지를 이용한 부동산 투자가 활발해 진다. 갭투기도 성행한다. 2020년부터 광풍이 분 부동산 시장에서 시장에서의 유동성 증가와 초저금리에 기인하여  부동산 투기에 광풍이 일었다. 소위 젊은층들의 '영끌' 이라는 신조어도 등장했다. 이 시기에는 부동산 투기꾼들과 건설업자, 중개업자들은 금리가 가장 중요한 요소라고 이야기 하곤 했다.

5. 수요와 공급 : 부동산 시장도 덩치가 크고, 고가의 제품이지만, 궁극적으로 하나의 상품으로 인식해서 시장에서의 수요와 공급도 중요한 요소이다. 부동산 시장에서 공급 요소(분양, 이전, 임대, 고령층의 매각 등)와 수요 요소(재건축으로 인한 멸실, 지방부동산 폐가, 단독주택 비선호)에 의한 변수도 잘 챙겨보아야 한다. 

6. 정부 정책 : 정부의 경기 상황, 부동산 실물 경기 등을 반영한 정책 기조도 중요한 변수이다. 부동산 경기가 나쁘면 부동산 규제 정책을 풀어 수요를 늘리는 방향으로 전환하고, 반대로 부동산 경기가 과열되면 부동산 규제 정책을 강화하여 과열된 부동산 시장을 잡는 정책을 펼친다. 최근의 부동산 정책(23년1.3 부동산 대책)은 각종 규제를 풀어 수요를 늘리겠다는 기조를 취하고 있다.

7. 기타 : 부동산의 위치(대도시 중심가, 상권, 역세권, 숲세권, 학세권 등등), 인구 변화(출산율 저하 0.78, 20-30대의 급격한 축소), 가구변화(1인가구 증가 한계. 다인가구 축소, 캥거루 족 등), 일본의 일어버린 30년을 따라가는 경향, 신도시의 역할 등등도 변수이다.

- 이밖에도 실질적인 부동산 구입을 고민하는 실수요자들이 챙겨보아야 할 다양한 지표들이 있다. 주택구입 부담지수(평균.서울 125. 전국 72) // 주택 구매력 지수(서울 34, 전국 75) // 주택구입 잠재력 지수(중위 소득자가 중위 아파트를 구입하는 가격) // 전세가격 지표 // 주택 거래량 지수 // 시장 금리 // 등을 한국 부동산원이나, KB부동산에서 살펴보고 조심스럽게 접근할 필요성이 있다.
 

- 이런 여러가지 요소들이 부동산 시장에서 큰 요소가 된다는 것을 짚어 보았다. 특히, 최근에는 이런 중요한 요소들에 더하여, 최근에는 부동산에 대한 인식의 변화가 나타나고 있다는 점도 주목해야 한다. 지금까지 우리나라의 기성세대들은 지속적인 경제성장과 산업의 발달로 엄청난 발전과 경제적인 부가 지속적으로 증가하는 시기를 살아왔다.

- 그런 와중에, 지금까지 우리나라 기성세대들은 부동산은 절대로 불패한다는 신화를 지켜봐왔고, 인플레이션으로 인한 화폐 가치의 하락속에서도 실물 자산인 부동산의 가격은 지속적으로 우상향 되었다는 믿음을 보아왔고, 수많은 변수로 인해 주기적으로 경기가 상승하고 침체되는 상황속에서도 적어도 10년 정도의 주기의 반복적인 경기 순환이 이어졌지만 궁극적으로 부동산은 우상향 되어왔다는 사실을 바탕으로 부동산은 길게보면 결국은 큰 부를 안겨준다는 광적인 믿음을 확신하게 되었다.

- 즉, 그들에게 부동산은 자본주의 사회에서 첫번째이자 마지막인 부와 자산에서의 절대적인 '갑' 이며, 반드시 투자해서 부를 쌓아가는 핵심 자산으로 여겨왔다. 살아가는 보금자리로서의 집은 서민들이나 챙기는 하찮은 삶의 척도 정도로 여겨져 왔다.

- 하지만, 지금은 부동산 시장에서 많은 변화들이 나타나고 있다. 지금까지의 경제 주체인 베이비붐 세대는 은퇴를 하고 있고, 이후 세대들인 X세대들은 결혼과 주택 구입을 어느정도 마무리 하였다. 현실의 경제 주체인 @세대와 MZ세대들은 냉정하게 현재의 우리나라 경제상황과 소득, 부동산 가격의 거품을 인식하여, 그들의 소득대비 엄청난 거품이 낀 부동산 가격을 보고, 부동산 구입을 포기하고, 현실을 즐기면서 소소하게 살아가는 방향으로 선회하고 있다.  

- MZ세대들은 해방이후 처음으로 부모들 세대보다 부가 축소되는 세대, 양질의 일자리가 줄어드는 세대, 소득대비 과도한 부동산 가격의 거품으로 주택 구입을 포기하는 세대, 주택은 사는 것(투자로 buing)이 어나러 사는 것( 거주로 living)이라는 인식이 변화하는 세대로 바뀌어 간다는 것이다.

 

- 이렇게 시대와 세대가 바뀌면서 부동산에 대한 상황과 인식의 변화가 시작되었다는 점을 간과해서는 안될것이라 생각된다. 어쩌면 2021년 부동산 광풍의 시기가 지금까지 우리나라 주택 가격의 최고점이 될 수도 있을 거란 생각도 해 보아야 할 것이다. 영끌과 과도한 레버러지를 이용한 무분별한 부동산 투기가 종점을 맞이할 수도 있을 거란 생각도 마찬가지이다.

-  주택 공급 업자들의 이익과 이와 합작하는 부동산 언론들의 과도한 부추김, 정부의 기업편들기 및 부동산으로 인한 경제 GDP 성장률의 즉각 반영에 대한 유혹, 기득권 권력층들과 도시 상류층의 부동산 자산 하락에 대한 우려 등으로 지금까지는 부동산 불패의 신화를 견지해 왔다.

- 하지만, 소득대비 엄청난 거품의 부동산 가격, 대도시와 지방 소도시의 급격한 괴리 현상, 지방 소멸과 급격한 인구감소, 더이상 줄어들지 않는 세대 분화, 부동산에 대한 생각의 변화가 앞으로 우리나라 부동산 시장에 큰 변화를 몰고 올 것으로 예상된다.

- 현명한 소비자이자 건강한 시민으로서 우리들은 이런한 부동산 정책과 시장의 변화를 냉철하게 지켜보면서, 부동산 투기를 근절하고, 소중한 단 한 채의 사는 집을 현명하게 관리해야 할 것이다. 가족들의 보금자리로, 살아가는 필수품으로서의인식이 필요할 것이다. 현명하고 분명한 인식의 변화를 통한 우리의 후세들이 편안하고 안락하게 살아가는 '집'의 의미를 그려본다.