부동산 투자를 위한 고언 1.

- 현실에서 살아가는 부동산 투자를 위한 사항을 몇가지 정리해 본다. 부동산은 투자를 나쁜 행위로 보는 사람들도 있고, 의식주의 개념으로 가족들이 살기위한 보금자리로 보는 사람들도 있다. 자본주의 사회에서 경제적 독립과 미래를 위한 투자를 잘못 되었다고 할 수는 없기에 꼭. 부동산 투자를 원하는 분들을 위한 고언이다.

- 다만, 부동산 불패를 맹신하고, 지속적인 우상향을 믿고, 갭투자나 과도한 레버러지를 일으키는 투자는 신중하기를 조언한다. 일본의 잃어버린 30년의 경험을 늘 염두에 두어야 하고, 수년간 계속된 저금리로 인한 자산 가격의 거품 상황을 인식하고,  세계 각국의 중앙 은행과 정부에서 경기 침체를 막기위한 과도한 돈풀기로 인한 인플레이션 위험을 결코 간과해서는 안될 것이다. 정부나 기업, 그리고 가계에서의 과도한 부채가 한꺼번에 터져, 일순간에 자산 가격이 폭락하고, 경기가 침체되고, 기업이 망하고, 실업자가 폭증하는 대공황은 언제나 일어날 수 있음을 명심해야 합니다.

- 그럼에도 불구하고, 부동산 투자를 해야 한다면, 중요한 원칙. 여기 말고 멀리봐라(행복원츄님 블로그에서 퍼옴)

 

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부동산의 투자 원칙에 대해 알아보겠습니다. 입지분석과 시장심리를 보아야 합니다.

<부동산 키 바잉 팩터>

1. 교통

2. 환경

3. 교육환경

4. 상권환경

5. 자연환경

6. 일자리

부동산의 절대 원칙은 입지분석과 시장심리입니다. 입지분석에는 위의 조건을 확인하면서 그 지역을 영역별로 나누는 습관을 가져야 합니다.

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시장심리는 실수요자의 심리입니다. 즉 살고자 하는 사람들의 니즈에 대해 파악해야 합니다. 고금리로 인해 전세수요는 떨어지고 있는데 반해 월세 수요는 높아지고 있습니다. 시대의 흐름을 읽어야 투자의 관점도 달라집니다.

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주택선호도에 대해 알아보면,

새 아파트에 대한 선호 트렌드는 지속될 것이고, 특히 더 선호되는 지역이 있으며, 다세대 주택 수요는 감소할 것이고, 자가 거주층의 새아파트 이주가 더 가속화 될 것입니다. 아마도 이 과정에서 임차 세대들은 구축을 매수 할 가능성이 높아질 것입니다.

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내 집 마련을 위해서든 투자를 위해서든 부동산은 멀리봐야 합니다. 현재의 시세와 가치에만 집중하다 미래를 놓쳐서는 안 됩니다.

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<여기 말고 멀리 봐라>

1. 나만 기다리는 싸고 좋은 전세는 없다

(입지냐 가격이냐 둘 중 하나 선택하라)

임대시장의 향후 트랜드

1. 매매 시세가 높지 않은 곳은 전세 세입자가 주택을 매수 하게 될 것입니다.
2. 매매 시세가 높고 전세 시세도 높은 곳은 매매가와 전세가가 낮은 쪽으로 이동하게 될 것입니다.
3. 현 거주 입지를 유지하려는 사람은 반전세, 월세를 선택하게 될 것입니다.

 

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2. 영끌에도 요령 필요하다.

(외곽부터 서서히 서울로 진입하라. 단, 일자리와 교통망에 유념하라)

미래 가치 높은 입지 조건

1. 일자리가 많은 곳
2. 일자리 많은 곳과 교통이 잘 연결된 곳
3. 구축보다 신축

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일자리가 많은 곳은 서울 강남구입니다. 앞으로도 계속 일자리가 늘어날 전망입니다. 자금이 여유가 있다면 바로 강남구로 입성하면 됩니다. 우리에게는 자금이 여유롭지 않기에 강남으로 바로 갈 수 없습니다.

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그럼, 어디부터 공략하면 좋을 까요?

일자리가 생기는 지역과 광역 교통망으로 연결되는 곳을 찾으면 됩니다.

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특히, 3기 신도시와 연결되는 GTX(수도권 광역급행철도) 노선을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

 

3. 우리나라 가계부채 고위험 가구는 총부채원리금 상환비율(DSR) 40%, 자산대비 부채비율(DTA) 100% 를 넘는 가구로 자산을 모두 다 팔아도 빚을 갚지 못하는 가구이다. 21년 12월 현재 38만 1000가구로 전체 금융부채 보유 가구 중 3.2%를 차지하고, 올해(2022년)는 4.3%로 예상된다. 

- 최근 부동산 시장은 2000년대 초반 부동산 폭등 직후 '하우스 푸어'가 대거 나온 2008년 이후 부동산 침체기와 비슷한 상황이다.

4. 한국 부동산원에서 발표한 전국 아파트 매매수급지수는 72.1(기준. 100) 이다.( 22년 12월 12일 기준 ). 2012년 조사 이후 최저 수준이다.