우리나라의 부동산 시장을 살펴 봅니다

2024년초 우리나라의 부동산 시장은 폭락 직전 입니다.

- 2024년 우리나라 부동산 시장을 살펴 봅니다.

- 2020년 21년 중국 우한에서 발생한 코로나 사태로 인해 전 세계는 사람들의 이동 제한과 폐쇄로 무역이 중단 되었습니다. 이로 인해 미국을 비롯한 각 국 정부는 자국의 경기 회복을 위해 저금리로 무제한의 자금을 시장에 풀기 시작 하였습니다. 우리나라도 예외는 아니었습니다. 저금리로 정책자금과 바우처로 소상공인들을 지원하였고, 이 유동성으로 일정부분 경기가 회복 되기도 하였습니다.

- 이 시기에 건설사가 소유한 언론들을 중심으로 엄청난 뉴스들을 쏟아 냅니다. 이 때 등장한 단어들이 '영끌'과 '갭투자' 그리고 '신고가'로 대부분의 언론들은 '부동산 불패론'을 언급하면서 젊은세대들에게 부동산 신화의 성공을 연일 부추 켰습니다. 이 때 부동산 경험이 적은 2030 젊은 새대들도 과도한 자산 버블 시대의 마지막에 자신의 성공 신화를 꿈꾸며 부동산 시장에 뛰어들었습니다.

- 한편, 우리나라는 세계 최고의 저 출산국으로 급기야 출산률이 0.78까지 떨어지면서 세계 최고의 인구 소멸 국가로 접어들었고, 윤 정부는 경제정책을 이념 중심으로 바꾸면서, 대중국 무역이 30여년간 사상 처음으로 마이너스로 돌아서면서 수출주도 정책도 어려움을 겪고 있습니다.

- 경제정책은 친기업 정책과 재벌 중심의 감세정책이 지속되고 있고, 경제 지표의 빠른 회복을 위해 부동산 활성화를 위한 정책을 지속적으로 펼치고 있지만, 2022년 부터는 과도한 유동성으로 인한 급격한 인플레이션이 발생하였고, 서민들의 원성이 이어지며, 이를 해소하기 위한 경제 정책의 전환이 필요하였고, 인플레이션을 방어하고, 시장에서 넘쳐나는 유동성 회수를 위해 고금리로의 정책 전환이 필요하게 되었습니다.

- 이런 정책의 변화로 인해 부동산 시장은 급격하게 냉각 되었고, 강원도지사의 레고랜드 지급보증 중단 선언 사건이 있었으며, 급기야는 22년말부터는 부동산 시장은 급락하였고, 이에 놀란 정부 당국자들은 부동산 PF 시장에 참여한 기업들과 제2금융권의 부도 위험을 걱정하여, 각종 부동산 정책을 제시하면서 잠시 반등하는 시기가 있었습니다.

- 하지만, 2023년말 부터는 이런 한시적인 부동산 반등을 위한 정책도 무용지물이 되고 있습니다. 고금리가 지속되고 있고 주택 구입을 원하는 소비자들이 과도하게 높은 주택 가격에 더이상 구매 의사를 보이지 않으면서 부동산 시장은 급격하게 냉각기를 맞이하고 있습니다. 정부 정책은 더 이상 소비자들의 구매의사를 자극할 수 없었고, 고금리가 지속되면서 부동산 시장은 완전한 침체기로 돌아선 것으로 보입니다. 고금리의 지속과 주택구입 지수 최고치, 경기 침체, 고분양가와 고가의 주택 가격은 더 이상의 부동산 시장 활황을 기대할 수 없게 되었습니다.

- 한편, 부동산 PF제도는 주택 시장이 활황일 때 시행사가 주택 건설을 위해 고가로 먼저 토지를 구입한다. 토지 구입을 위한 자금은 제2금융권(주로. 저축은행, 캐피탈사)에서 땅을 담보로 차입한다(브릿지론 대출). 이 토지를 담보로 시행사는 시공 건설사와 함께 제 1금융권(주로. 은행,보험사,증권사)으로 부터 다시 주택 건설 자금을 차입한다(피에프론 대출). 이 단계를 지나면서 제대로 분양이 되지 않는다면 시행사, 시공사 및 금융권의 연쇄 부도 사태가 발생면서 대한민국에 엄청난 충격을 줄수 있다. 그 시발점은 이미 물밑에서 시작되고 있는 듯 보인다.

- 일반적으로, 이런 고가의 분양가에도 부동산 시장이 활황이 이어져 무사히 분양이 완료되고, 소비자에게 판매가 완료되면 시행사, 시공사, 금융권은 엄청난 수익을 거둘 수 있다. 하지만, 부동산 시장이 불황을 겪고, 분양이 어려워져 미분양이 확대되면, 제 1-2 부동산 PF로 자금을 빌린 기업들(시행사, 시공 건설사)은 엄청난 이자 부담으로 부도의 위기를 맞게되며(태영건설 워크아웃 사태 등), 빌려준 기업들(제1.2.3금융권)은 부실 채권으로 인한 부도의 위험을 맞이하여(2011년의 저축은행 사태 등) 엄청나게 큰 파국을 맞이 할 수도 있다.

- 이런 위기 상황이 지금 시작 되고 있다. 2024년 1월 국내 주택 시공 능력 18위의 태영건설이 마침내 워크아웃을 신청하면서 건설사들의 연쇄 부도 사태가 시작되었다. 이에 정부에서는 이런 위기 상황을 잠시 뒤로 미루고 있는 듯한 상황이다. 한국은행과 관료들 경제학자들 및 건설사들은 이런 상황을 잘 알고 있을 것이다. 아주 위험한 상황이다.

- 터무니 없는 고가의 토지가와 고가의 분양가로 인해 주택을 구입할 수 있는 소비자들은 이미 시장에서 사라진 듯 하다. 과열된 주택 시장을 주의 깊게 지켜보면서, 시장 진입을 극도로 자제하고 있다. 미분양이 늘어나고, 주택 거래량이 극도로 줄어들고 있다. 이제는 부동산 가격의 폭락을 피해 갈 수는 없는 듯한 상황이다.

- 주택 가격의 하락폭이 커지고 있으며, 매매 거래량과 전세 거래량은 사상 최대로 감소하고 있다. 심지어 부동산 불패의 마지막 보루인 서울과 경기 지역에서도 미분양과 거래량이 사상 최저치를 보이고 있다. 지방의 하락세와 그 폭은 점점 심해지고 있으며, 더 이상의 부동산으로 인한 재테크와 자산의 증가는 포기해야 할 것으로 생각 됩니다.

- 지금 우리나라의 50대 이상 세대들은 부동산 시장에서의 자산 폭등을 경험했고, 부동산 불패 신화를 지켜봐 왔습니다. 정부와 경제 관료들은 부동산 시장의 성장이 GDP 성장의 바로미터라고 생각하고 있습니다. 부동산 기업가들과 그들이 소유한 언론들은 부동산 시장의 끝없는 성장과 이익을 확신하며, 언플하고 있습니다. 부족한 수요는 세대 분화로 급격한 인구감소는 이민으로, 젊은층의 자산부족과 미래세대의 구매율 감소는 맞춤 정책과 초장기 대부제도로 대응할 수 있다고 생각하고 있습니다.

- 하지만, 지금의 급격한 인구 감소와 가계의 주택 구매력 감소는 엄중한 현실입니다. 주택 가격의 급락과 고분양가의 하락으로 적정한 가격으로의 되돌림이 없으면, 앞으로의 주택시장 활황은 더이상 어렵운 현실 입니다. 특히,  2030세대들의 영끌 구매 아파트들은 길어지는 고금리와 과도한 금융 부담으로 경매로 나오고 있으며(월 2,000건 이상), 부동산을 자산의 축적으로 생각한  5060세대들의 아파트들도 끝없이 시장으로 나오고 있으며, 주택 공급 업자들의 신규 분양 물량도 지속적으로 나오고 있습니다.

- 지역적으로는, 가장 먼저 지방과 시골지역에서 인구 감소와 인프라 부족 등으로 빈집들이 쏟아져 나오기 시작할 것이고, 2번째로 지방 소도시들에서 더이상 분양이 이루어지지 않고, 주택 매매가 감소하면서 가격이 하락할 것입니다. 3번째로 지방의 거점 도시들이, 4번째로 광역시와 지방의 핵심도시들이 관망세와 조금씩 이어지는 하락 추세가 시작될 것입니다. 마지막으로, 수도권과 서울지역에서의 하락이 이어질 것입니다.

- 인구가 줄어들고 노인들만 가득하고, 신생아와 학생이 사라지고 있습니다. 학교와 병원과 일자리가 없어지고 있습니다. 버스와 공공 시설들은 더이상 버틸 여력이 없습니다. 미래 세대들은 안정된 직장이 줄어들고, 고정적인 안정된 수입이 적어지며, 이로 인한 과도한 주택가격에 구입을 포기합니다. 그들은, 일상의 소확행을 애쓰 부르짖으며, 현실을 살아가기에 급급합니다.

- 이러한 총체적인 여러가지 현실들을 냉정하게 살펴보고, 생각하고, 고민해 보았으면 합니다. 대한민국의 정치와 경제 사회 현상을 냉철하게 판단해 보았으면 합니다. 엄중한 경제 상황과 냉철한 현실을 직시했으면 합니다. 우리나라의 경제 상황과 세계 경제 상황을 철저하게 살펴보면서 주의를 기울였으면 합니다.

- 이 모든 설명들은 단순한 저의 뇌피셜 입니다. 평론가나 비평가는 더더욱 아닙니다. 지금의 과열된 부동산 시장을 한번 살펴 보고 싶었습니다. 이 글을 보는 분들에게 부동산을 조심스럽게 접근하라는 신호를 주고 싶었습니다.

- 저는 경제와 부동산에 관심이 있는 평범한 소시민 이며, 현재 지방에 살고있는 지극히 평범한 50대 회사원 입니다.